愛知県名古屋市のアパートマンション大規模修繕は創業60年の児玉塗装のオーナー様ブランド｜アパマン修繕テック

この動画は、実際に弊社で施工させていただいた名古屋市にある「三井農林吹上ハイツ」様の臨時総会の様子です。この動画を見れば、臨時総会がどのように進んでいくのか？などがわかるかと思います。

管理組合の総会は、管理組合の最高意思決定機関です。区分所有法により、理事長などの管理者は少なくとも毎年1回、集会総会を招集しなければならないと定められています。

この年1回の総会が「通常総会（定期総会）」で、それとは別に必要が生じたときに随時開催されるのが「臨時総会」です。

決議の効力そのものに違いはなく、通常総会で決議できる事項は臨時総会でも決議できます。また招集手続が適正に行われている限り、臨時総会の決議は通常総会の決議と同じ法的効力を持ちます。

	通常総会（定期総会）	臨時総会
開催時期	毎年1回、決まった時期に開催（標準管理規約では新会計年度開始以後2か月以内が目安）	必要が生じたときに随時
主な議案	事業報告、収支決算、監査報告、次年度の事業計画・収支予算案、役員の選任	工事請負契約の承認、修繕積立金の取り崩し、規約改正など、緊急性・個別性のある事項
理事長（管理者）	理事長（理事会の決議を経る）／一定数の区分所有者による招集請求	必要が生じたときに随時
決議の効力	議案の内容に応じて普通決議・特別決議	通常総会と同じ
開催時期	毎年1回、決まった時期に開催（標準管理規約では新会計年度開始以後2か月以内が目安）	必要が生じたときに随時

大規模修繕は数千万円規模の支出をともない、工事内容の確定や見積の取得に時間がかかります。通常総会の時期まで待つと着工が半年以上先になってしまうため、実務では臨時総会で承認を得るケースが多くなります。

大規模修繕の決議に必要な賛成の割合については、マンションの大規模修繕する際に必要な同意の割合で詳しく説明しています。

大規模修繕の準備を進めるなかで、総会の承認が必要になる場面は主に次の5つです。

工事請負契約の締結の承認

最も一般的なケースです。施工会社と工事請負契約を結ぶには、工事内容・工期・請負金額・契約の相手方について総会の承認が必要です。理事会や修繕委員会の判断だけで契約を締結することはできません。

外壁塗装・屋上防水・シーリング打ち替えなど、原状回復を目的とする一般的な大規模修繕工事であれば、後述する普通決議で足りるのが通常です。

修繕積立金の取り崩し

工事費用を修繕積立金から支出する場合、その取り崩しについて総会の決議が必要です。金額が大きいため、工事請負契約の承認と同じ総会で議案化するのが一般的です。

資金が不足する場合の借入れ・一時金の徴収

修繕積立金だけで工事費をまかなえない場合、金融機関からの借入れや区分所有者からの一時金徴収を決議します。

一時金の徴収は各区分所有者の負担が直接増えるため、反対が出やすい議案です。事前の説明会で丁寧に説明することをおすすめします。

なお、自治体によっては大規模修繕に使える助成金・補助金が用意されている場合があります。詳しくは大規模修繕で使える助成金・補助金をご覧ください。

設計監理者・コンサルタントの選定

設計監理方式で工事を進める場合、設計事務所やコンサルタントとの契約についても総会の承認を得ます。

設計監理方式と、施工会社が設計・施工を一括で担う責任施工方式では、それぞれ決議のタイミングや議案の構成が異なる点にも注意が必要です。

着工後の追加工事・設計変更

足場を組んで詳細に調査した結果、当初の想定より劣化が進んでおり追加工事が必要になることがあります。当初決議した金額を超える支出が発生する場合は、あらためて臨時総会を開いて承認を得るのが原則です。

こうした事態を避けるためにも、着工前の劣化診断を丁寧に行い、あらかじめ予備費を計上した予算案を組んでおくことが重要です。

議案書の段階で「予備費〇〇万円の範囲内であれば理事会の承認で追加工事を実施できる」旨をあらかじめ盛り込んでおけば、軽微な追加工事のたびに総会を開催する手間を減らすことができます。

臨時総会の招集手続きは、区分所有法と各管理組合の管理規約に定められています。ここを誤ると決議が無効になるおそれがあるため、必ず組合の管理規約を確認してください。

招集できるのは誰か

■理事長（管理者）による招集
標準管理規約では、理事長は理事会の決議を経て、必要と認めるときにいつでも臨時総会を招集できるとされています。

大規模修繕の臨時総会は、ほとんどがこのパターンです。まず理事会で議案の内容を固め、理事会決議をもって理事長名で招集します。

■区分所有者による招集請求
区分所有法では、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者は、会議の目的である事項を示して、管理者に対し集会の招集を請求できると定められています。

たとえば、100戸のマンション（議決権も各戸均等に配分と仮定）の場合は

区分所有者100人のうち20人以上（5分の1）
その20人の議決権合計が全体の5分の1以上

これらの条件を満たせば、理事長（管理者）に対して、臨時総会を開いてほしいと請求できます。この定数は規約で減らすことが可能です。

また請求を受けた管理者（理事長）は、請求があった日から2週間以内に、4週間以内の日を会日とする招集通知を発しなければなりません。この期間内に通知が発せられない場合、請求した区分所有者が自ら臨時総会を招集することができます。

招集通知はいつまでに出すか

区分所有法第35条1項では、招集通知は会日より少なくとも1週間前に発することとされています。2026年4月施行の改正区分所有法では、この期間は規約で「伸長」することができると定められました。

改正前は「伸縮」、つまり短縮も可能とされていましたが、改正後は短縮する方向への規約変更は認められなくなっています。

なお、多くの管理組合が採用している標準管理規約では、会議を開く日の少なくとも2週間前までに、会議の日時・場所・目的を示して通知することとされています。

ただ緊急を要する場合には、理事長が理事会の承認を得たうえで期間を短縮できる旨の定めが置かれています。

この短縮できる下限についても、区分所有法の改正前は「5日間まで短縮可能」とされていましたが、改正後の「会日より少なくとも1週間前」という規約により「1週間を下回らない範囲」に変更されました。

大規模修繕のような重要議案では、こうした短縮規定を使わず、区分所有者が議案を検討する時間を十分に確保することが、円滑な合意形成につながります。

通知に記載する内容

通知には以下の内容を記載します。

・開催日時
・開催場所
・会議の目的である事項（議題）
・議案の要領

開催場所に関しては、WEB会議システムを併用する場合はその開催方法も記載します。

特に注意していただきたいのが「議案の要領」です。ここには性質の異なる2つのルールがあるため、混同しないようご注意ください。

■「議題」自体が通知されていないと決議できない（普通決議・特別決議を問わずすべての議案に共通）
区分所有法第37条により、通知していない会議の目的である事項を、当日いきなり決議することはできません。

「その他」として口頭で提案しても、それを議決することはできない点にご注意ください。これは工事請負契約のような普通決議事項であっても例外なく適用されます。

■「議案の要領」まで通知する義務があるのは特別決議事項など一部の議案に限られる
標準管理規約第43条4項では、特別決議事項や建替え決議・マンション敷地売却決議に限り、議題名だけでなく具体的な議案の内容（議案の要領）まで通知に記載する義務が定められています。

原状回復を目的とする一般的な大規模修繕の場合は、基本的には普通決議で足りる工事ですので、法律上「議案の要領」の通知までは義務付けられていません。

ただし、これはあくまで法律上の最低限のルールです。議題名だけの通知でも法律違反にはなりませんが、それでは区分所有者が事前に内容を検討できず、当日「初めて金額を知って驚く」といった事態にもなりかねません。

区分所有者の理解と賛成を得るために、法律上の義務とは別に実務上の観点から、工事内容・金額・施工会社の情報を通知段階から示しておくことをおすすめします。

議案書は、区分所有者が賛否を判断するための唯一の資料です。当日出席できない方は議案書だけを見て議決権行使書を提出します。議案書の完成度が、そのまま賛成率に直結します。

大規模修繕の工事請負契約承認議案には、少なくとも次の内容を記載してください。

記載項目	記載する内容
議案の名称	「〇〇マンション大規模修繕工事請負契約締結の件」など
提案の理由	「なぜ今、工事が必要なのか（築年数、前回工事からの経過年数、劣化診断の結果）
工事概要	「足場、外壁塗装、屋上防水、シーリング、鉄部塗装など、工事項目の一覧
工期	「着工予定日と完了予定日、おおよその工程
請負金額	「税込金額を明記。工事費内訳書を添付
施工会社	「会社名、所在地、建設業許可番号、実績、保証内容
選定の経緯	「何社から見積を取り、どのような基準で選定したか（比較表を添付）
資金計画	「修繕積立金の残高、工事費、支出後の残高、不足がある場合の対応
居住者への影響	「足場設置期間、洗濯物、駐車場、臭い、騒音などへの対応

添付すると賛成率が上がる資料

劣化診断報告書：写真付きで劣化状況を示すと、工事の必要性が視覚的に伝わります
見積比較表：複数社の金額と仕様を並べた表。「なぜこの会社なのか」への回答になります
工事費内訳書：総額だけでなく項目ごとの単価と数量
カラーシミュレーション：完成イメージがあると前向きな議論になりやすくなります

アパマン修繕テックでは、総会提出用の劣化診断報告書・お見積書・カラーシミュレーションを無料で作成しております。

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臨時総会の決議要件は、通常総会と同じく議案の内容によって決まります。

2026年4月1日に区分所有法・標準管理規約が改正され、決議の基準が「区分所有者全員」から「出席した区分所有者」を基準とする形に変更されました。以下は改正後の現行制度です。

普通決議

改正区分所有法第39条1項では、「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しない者を除く）及びその議決権の各過半数で決する」とされています。標準管理規約第47条2項も同様に「総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する」と定めています。

外壁塗装・屋上防水・シーリング打ち替え・鉄部塗装といった、建物を新築時の状態に戻すことを目的とする原状回復型の大規模修繕は、一般に「共用部分の形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」として普通決議で実施できると解されています。

特別決議

共用部分の変更のうち「その形状または効用の著しい変更を伴うもの」や、管理規約の改正などは、区分所有者および議決権の各4分の3以上の賛成が必要な特別決議となります。

改正前は、原則として全区分所有者（欠席者を含む）を母数として4分の3以上の賛成が必要でしたが、改正後は「出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上」を基準とする形に緩和されました。

ただし特別決議には、普通決議にはない独自の「成立のための出席要件」が課されており、「区分所有者の過半数かつ議決権の過半数を有する者」が出席していなければなりません。

これは前述の必要な賛成数における「出席」の定義そのものとは別の、特別決議を成立させるために必要な出席の“量”を定めたルールです。

そのため、反対に区分所有者の過半数であって議決権の過半数を有する者が出席していなければ、そもそも特別決議として成立しません。つまり、まずこの出席要件を満たしているかを確認したうえで、初めてその出席者の4分の3以上が賛成しているかを判定する、という2段階の仕組みになっています。

この出席要件は「区分所有者の頭数」と「議決権」の両方について過半数出席を求めるもので、普通決議の定足数（議決権総数の過半数のみ）よりも一段厳しい条件です。

たとえば、階段室を改造してエレベーターを新設するなど、共用部分の形状を大きく変える工事は、この特別決議が必要になります。

工事内容ごとの決議方法はマンションの大規模修繕する際に必要な同意の割合で一覧表にまとめていますので、あわせてご確認ください。

定足数（総会が成立するための出席者数）

標準管理規約第47条1項では、総会の会議は、議決権総数の過半数を有する組合員が出席しなければならないと定められています。

改正前は「半数以上」とされていましたが、改正後は「過半数」に変更され、定足数の要件がわずかに厳格化されています。委任状や議決権行使書を提出した方も出席として扱われる点は従来どおりです。

定足数に達しないと総会そのものが成立せず、決議ができません。大規模修繕の臨時総会は日程の再調整が難しいため、事前に委任状・議決権行使書の回収状況を把握しておくことが欠かせません。

所在不明の区分所有者の取り扱い（新設制度）

相続の発生などにより連絡が取れなくなった区分所有者がいる場合、改正法では裁判所の認定を受けることで、その区分所有者を決議の母数から除外できる制度が新設されました。

高経年マンションでは所在不明者の存在が特別決議のハードルを上げる大きな要因になっていたため、この制度の活用も選択肢のひとつになります。具体的な手続きは専門家にご相談ください。

なお、決議要件・定足数は管理規約によって異なる定めが置かれている場合があります。改正法の施行から間もないため、管理規約の内容が改正前のままになっている管理組合も少なくありませんので、招集前に自組合の管理規約の該当条文を確認しておくと安心です。

臨時総会は平日夜間や休日に開催されることが多く、全員が出席できるわけではありません。欠席者の意思をどう反映させるかが、決議成立のカギになります。

委任状と議決権行使書の違い

	委任状	議決権行使書
内容	議決権の行使を代理人に委ねる	議案ごとに賛否を自分で記入する
賛否の決定	代理人が当日判断する	提出者本人があらかじめ決定
適した場面	議案の内容を人任せにしてよい場合	賛否をはっきり示したい場合

大規模修繕のような重要議案では、議決権行使書を主として案内することをおすすめします。委任状は代理人（多くは理事長）に判断が委ねられるため、後から「勝手に賛成された」というトラブルにつながる可能性があります。

どちらも、招集通知に用紙を同封し、提出期限と提出先を明記してください。

書面決議（総会を開かずに決議する方法）

区分所有法では、区分所有者全員の承諾があるときは、書面または電磁的方法によって決議をすることができるとされています。また、議案について区分所有者全員の書面による合意があったときは、決議があったものとみなされます。

ただし、いずれも全員の承諾・合意が前提です。戸数の多いマンションでは現実的でないことが多く、大規模修繕のように質疑応答が必要な議案では、実際に集まって説明する場を設ける意義が大きいと考えられます。

オンライン（IT）総会

WEB会議システムを併用した総会も、管理規約に定めを置くことで実施できます。標準管理規約でもITを活用した総会の開催が明確に位置づけられており、定足数の算定における「出席」の扱いについても規定が整備されています。

遠方にお住まいの区分所有者が多いマンションでは、出席率を高める有効な手段です。実施にあたっては、本人確認の方法、通信障害時の取扱い、議決権行使の方法をあらかじめ定めておく必要があります。

事前説明会の開催が有効

臨時総会の1〜2週間前に、施工会社を交えた説明会を開催すると、当日の質疑がスムーズになり賛成率が高まります。

アパマン修繕テックでは、管理組合様の説明会や総会に担当者が出席し、劣化状況や工事内容、費用の根拠をご説明しております。専門的なご質問にもその場でお答えできますので、理事の皆様のご負担が大きく軽減されます。

大規模修繕の臨時総会は、思い立ってすぐ開けるものではありません。一般的な進め方は次のとおりです。

時期	実施すること
開催の6〜8か月前	修繕委員会の設置、長期修繕計画の確認、修繕積立金残高の確認
5〜6か月前	劣化診断の実施、工事範囲の検討
4〜5か月前	複数社から見積を取得、比較検討
3か月前	施工会社の絞り込み、資金計画の作成
2か月前	理事会で議案を決定、議案書の作成
1か月前	理事会決議で臨時総会の招集を決定
2週間前	招集通知・議案書・議決権行使書の配布
1〜2週間前	事前説明会の開催
当日	臨時総会の開催・決議
決議後	工事請負契約の締結、近隣挨拶、着工

余裕をもって進めるためには、開催の半年以上前から準備を始めるのが安心です。特に見積の取得と比較検討には想像以上に時間がかかります。

なお、決議後の着工前には、居住者と近隣の皆様への案内が必要です。案内文の書き方は大規模改修の案内文(挨拶状)はどのような内容を書くか？をご覧ください。

臨時総会で大規模修繕の議案が否決されるケースには、共通した原因があります。

金額の根拠が示されていない

「総額〇〇万円」とだけ書かれた議案書では、区分所有者は妥当性を判断できません。工事項目ごとの数量・単価が入った内訳書を添付することが重要です。

足場の面積単価など、金額の大きい項目ほど説明が求められます。足場については大規模修繕で使う足場の種類と単価で解説しています。

相見積りを取っていない

管理会社からの1社見積のみで議案化すると、「他社と比べたのか」という指摘が必ず出ます。最低でも3社から見積を取り、比較表を添付しましょう。

業者選びの基準は大規模修繕の業者を選ぶポイントにまとめています。

工事の必要性が伝わっていない

外から見て大きな不具合がなければ、「まだ早いのでは」という声が出ます。

写真付きの劣化診断報告書で、放置した場合に何が起きるかを示し、雨漏り・鉄筋の腐食・修繕費の増大などのリスクが高まることまで説明するのが有効です。

修繕積立金が不足している

一時金の徴収や借入れが必要になると、賛成を得るハードルが一気に上がります。工事範囲を優先順位で分け、緊急性の高い箇所を先行して施工し、残りを数年後に実施するという段階施工の提案も選択肢です。

アパマン修繕テックでは、ご予算に合わせて工事範囲を組み立てるご提案も行っております。

説明する人がいない

理事の皆様は建築の専門家ではありません。総会当日に技術的な質問が出て回答できないと、その場の空気で保留・否決になることがあるため、施工会社の担当者に同席してもらうことをおすすめします。

大規模修繕でよくあるトラブルについては大規模修繕でよくあるクレームやトラブルもご参照ください。

Q. 臨時総会と通常総会で、決議の効力に違いはありますか？

A. 違いはありません。招集手続きが適正に行われていれば、臨時総会の決議も通常総会と同じ効力を持ちます。

Q. 理事会の決議だけで工事請負契約を結ぶことはできますか？

A. できません。工事請負契約の締結や修繕積立金の取り崩しは総会の決議事項です。理事会だけで契約を締結すると、後に無効を主張されるおそれがあります。

Q. 招集通知に書いていない議案を当日決議できますか？

A. できません。会議の目的である事項として通知していない議案は決議できません。追加したい議案がある場合は、あらためて総会を招集する必要があります。

Q. 理事長が臨時総会を開いてくれない場合はどうすればよいですか？

A. 区分所有法第34条3項では、区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者が、会議の目的を示して招集を請求できると定められています。

そのため、請求後に理事長が2週間以内に招集通知を発しない場合は、請求した区分所有者が自ら招集できます。

Q. 賃貸に出している部屋の入居者は総会に出席できますか？

A. 議決権を持つのは区分所有者（オーナー）です。賃借人は利害関係がある場合に意見を述べることはできますが、議決権はありません。

Q. 追加工事が発生した場合、その都度臨時総会が必要ですか？

A. 当初の決議額を超える支出が生じる場合は、原則として総会の承認が必要です。あらかじめ予備費を計上し、一定額までは理事会の判断で執行できる旨を議案に盛り込んでおく方法もあります。

Q. 2026年の法改正で、大規模修繕の決議は通しやすくなったのですか？

A.共用部分の著しい変更を伴う工事などの特別決議については、決議の基準が「全区分所有者」から「出席した区分所有者」に変更されたことで、欠席者や連絡が取れない所有者の存在が決議の妨げになりにくくなりました。

ただし、外壁塗装などの一般的な原状回復工事はもともと普通決議で実施できる事項であり、その決議基準は「出席者の過半数」と明確化されています。詳しくは本ページ「決議に必要な賛成数と定足数」をご覧ください。

Q. 総会に施工会社の担当者を呼ぶことはできますか？

A. 可能です。アパマン修繕テックでも、管理組合様のご要望に応じて説明会・総会への出席を承っております。

大規模修繕を実施するには、管理組合の総会で承認を得る必要があります。工事の準備が整ったタイミングで開催できる臨時総会は、着工までの期間を短縮するうえで有効な手段です。

ただし、招集通知の期限や記載事項に不備があると決議の効力が問われるおそれがあります。また、議案書の内容が不十分だと、必要な工事であっても否決されてしまいます。

2026年4月には区分所有法・標準管理規約の大きな改正があり、決議要件や招集手続の一部が変更されていますので、招集の前に管理規約の該当条文を必ず確認し、劣化診断報告書・見積比較表・資金計画を揃えたうえで議案化することが大切です。

アパマン修繕テックは、愛知県名古屋市で創業60年以上の実績を持つ、アパート・マンション修繕の専門店です。

自社施工管理で仲介マージンのかからない価格でご提供しており、総会で使用する劣化診断報告書・お見積書・カラーシミュレーションはすべて無料で作成いたします。説明会や総会への同席も承っております。

大規模修繕の進め方でお困りのことがございましたら、どうぞお気軽にご相談ください。