防水工事を行う一番の目的は、雨漏りを防止することです。塩ビシートやウレタン樹脂などで防水層を形成して防水性を高め、建物内部に雨水が浸入するのを防ぎます。
ベランダ・バルコニーは雨が直接当たる部分なので、適切に防水工事を行い、劣化箇所から染み込んだ雨水が躯体や室内にまで広がらないようにする必要があります。
また、階段や廊下の下には部屋が無いため、防水面に関してはあまり重要視されてきませんでしたが、コンクリートの劣化やひび割れが発生するとそれに伴って水分が内部に浸入するリスクも高まり、建物全体の劣化を早めてしまう原因となります。
特に外階段や開放廊下の場合は、雨風の影響を受けやすいので注意しなければなりません。
ひび割れが広範囲に広がっている時や大きな亀裂が見られる場合は、雨水が内部に入り込んでしまう恐れがあるので注意が必要です。亀裂部分が浸入した雨水によって防水層の劣化が進行し、やがて建材の腐食や雨漏りの発生などのトラブルに発展します。
防水層の剥がれや破れが発生すると、防水層本来の機能を果たせなくなり防水効果も低下するため、早急なメンテナンスが必要となります。また、膨れはは防水層の内部に入り込んだ水分が原因で発生するため、膨れが起きているということは、既に水分が内部に溜まっている証拠と言えます。
内部に溜まった水分は防水層をさらに劣化させる原因となり、やがて雨漏りに繋がってしまいます。
ベランダ・バルコニーの床面には、わずかに傾斜が付けられており、この傾斜によって雨水が排水口に向かって流れていくような構造になっています。
しかし、勾配が不足していると雨水が正しく排水できずにその場に留まり、滞留した雨水が防水層に染み込んでいって、結果的に防水層の劣化進行や建物を傷める原因となってしまいます。
勾配が不足する原因は、新築時・リフォーム時の施工不良や地盤沈下によって建物が傾いたことなどが考えられます。
雨漏りが発生している場合は、直ちにメンテナンスする必要があります。雨漏りは建材の腐食、シロアリやカビの発生などを引き起こし、建物の耐震性にも大きな影響を及ぼします。
さらに、マンションやビルなどの場合は入居者にも多大な損害をもたらし、家財やパソコン、重要書類の水濡れなどにも繋がってしまいます。
工事中は廊下や階段を利用できなくなる可能性もあり、大掛かりな工事になるほど工期も長くなるため、状況が悪化する前に適切な対応を取ることが重要です。
トップコートとは、防水層の表面に塗装されているもので、防水層を保護する役割があります。防水層は紫外線に弱いため、もしトップコートの塗装を怠ると、防水層が直接紫外線や雨風の影響を受けてしまい、防水層自体の劣化スピードも早くなってしまいます。
そして、防水層の劣化が進行するとひび割れや剥がれなどが発生し、最終的には防水効果が失われて雨漏りに発展します。トップコートの塗り替えは5年に一度を目安に行うのが理想的です。定期的にトップコートを塗り替えることで、防水層を長持ちさせることにも繋がります。
トップコート塗装の費用は、防水層の種類によっても異なりますが、1㎡あたり1,500円～3,000円が相場です。
劣化が激しい場合は、防水層そのものを新しく作り直す工事を行います。新たに防水層を形成する際の方法は主に2種類あり、既存の防水層の上から新しい防水層を作る方法と、既存の防水層を全て撤去してから新しい防水層を作る方法があります。
工事内容は劣化状況や防水層の種類などによって変わるため、事前の調査で下地や防水層の状態をしっかりと確認しておくことが重要です。防水層の形成にかかる費用は、防水工法の種類によって変動します。
FRP防水とは、液状の不飽和ポリエステル樹脂や硬化剤、ガラス繊維などを組み合わせた防水材を塗布して防水層を形成していく工法です。ベランダ・バルコニーのような面積が小さめの施工場所に適しています。
FRP防水はFRPと呼ばれる強化プラスチックを防水に応用しており、軽量で衝撃にも強いのが特徴です。また、耐震性・水密性・耐候性も高く、工期が短いというメリットもあります。
デメリットとしては、費用がやや高めで広い面積には向いていないといった点が挙げられます。
FRP防水の耐用年数は8年～10年程で、施工費用は1㎡あたり5,000円～8,000円が相場です。
ウレタン防水とは、液状のウレタン樹脂を複数回重ね塗りして防水層を形成する工法です。ベランダ・バルコニーや階段、廊下などあらゆる施工場所に採用されています。
液状なので複雑な形状や凹凸が多い場所でも施工が可能で、既存の防水層の上から重ね塗りができるという特徴あります。
注意点として、塗料の乾燥に時間を要するため工期が長くなり、作業中は歩行が制限される場合があります。ただ、超速硬化ウレタン防水と呼ばれる種類であれば乾燥時間を短縮できるので、入居者の生活への影響も最小限に抑えることが可能です。
ウレタン防水の耐用年数は10年～12年程で、施工費用は1㎡あたり3,000円～7,000円が相場です。
塩ビシート防水とは、塩化ビニールで作られたシートを貼り合わせて防水層を形成していく工法です。
FRP防水やウレタン防水のように手作業で塗っていく工法とは異なり、既製品のシートを使用するので広範囲を一度に施工することが可能です。そのため、施工面積が広くなるマンションやビルの防水工事に多く用いられています。
塩ビシートの種類には、防滑性や遮音性などを備えた製品もあり、高性能なものを使用することで廊下を滑りにくくしたり、歩行時を音を抑えられる効果が期待できます。また、メーカーによってはシートのカラーバリエーションやデザインも豊富にあるので、美観やデザイン性の向上にも繋がります。
ただ、施工場所にあわせてシートを貼っていくため、複雑な形状の施工場所には不向きな工法と言えます。
シート防水の耐用年数は10年～15年程で、施工費用1㎡あたり4,000円～7,000円が相場です。
アパートやマンションの大規模修繕で失敗しないためには、仲介マージンがかからない自社施工管理で実績豊富な会社に依頼することです。
私どもアパマン修繕テックでは、創業55年の実績があり様々な建物の修繕工事をお客様の要望に合わせて施工してきました。
建物を丸ごと修繕できれば一番良いのですが、予算や収益計画の関係で難しいこともあると思います。
そのようなお客様には、早急に必要な箇所だけを修繕し、劣化状況から急ぐ必要がない箇所は数年後に修繕する。と言ったプランを組み立てることもできます。
オーナー様は不動産運用のプロかもしれませんが、建物を劣化診断をするプロではないと思います。
修繕に関することは、プロである私どもアパマン修繕テックにお任せください！無料で診断いたしますのでお気軽にお問い合わせください。
